Организация занесла за снятые в аренду помещения задаток, который ее агент оставил себе в качестве пени за досрочное и немотивированное расторжение договора. Позицию организации подхватили 3 инстанции, и важную роль в этом сыграла формулировка про штраф. Но сейчас претензией арендодателя ссылаясь на свободу договора занялась экономколлегия ВС, которая поставила точку в этом вопросе.
В апреле 2012 года ООО "Меркатор Калуга" сняло в аренду у ООО "Боровский Завод Агропластмасс" нежилое помещение в Калужской области. Согласно соглашению период аренды составлял пять лет. Арендатор кроме того заплатил заводу 1,771 миллионов рублей. задатка, другими словами двухмесячную арендную ставку. Но эта сумма, как уточнили в документе агенты, не является платежом за первые месяцы, а держится арендодателем "в качестве гарантии подобающего исполнения обязанностей арендатором". Другими словами, в случае если "Меркатор Калуга" по любым причинам, не указанным в контракте, аннулирует сделку до истечения периода, то завод оставляет задаток себе "в качестве пени".
Так и вышло: в начале 2014 года "Меркатор Калуга" досрочно аннулировал контракт аренды без указания мотивов, завод же, со своей стороны, удержал оплаченный задаток. Но, согласно точки зрения арендатора, односторонний отказ от выполнения сделки – не основание для употребления меры ответственности в виде пени. Организация отправилась в суд опротестовывать пункт договора о задатке (№ А40-53452/2014), и 3 инстанции апеллируй во мнении, что это положение следует обьявить нелегетимным. Штраф они квалифицировали как неустойку, решив, что он идёт вразрез ее правовой природе – "как меры ответственности, используемой за нарушение прав гражданина". Установленный же "механизм расторжения договора" в общем, согласно их точке зрения, кроме того противоречит с законом. "Такое расторжение договора [в одностороннем добровольном порядке] не является гражданско-юридическим нарушением, а является методом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК Российской Федерации), – растолковывали они. – И выбор участником гражданского оборота такого метода самозащиты не может быть обусловлен добавочным обременением в виде оплаты финансовой суммы, потому, что законом в таковой форме метод защиты не установлен (ст. 12 ГК Российской Федерации)".

Не ответственность, а возможность

Тогда Боровский завод обратился с претензией в Верховный суд РФ, апеллировав на то, что стороны свободны в определении условий сделки, а значит, имели право согласовать оплату компенсации в случае досрочного расторжения. Помимо этого, в контракте была предусмотрена обоюдная обязанность контрагентов заплатить за отказ: если бы досрочно аннулировал сделку завод, то он должен был бы возвратить организации задаток в двойном размере.
К